21/07/2024 12:49:16 AM
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En la actualidad la vivienda se ha vuelto inaccesible para cada vez más capas de la población, no solo en régimen de propiedad sino también de alquiler. Al endurecimiento de la política monetaria para controlar la inflación con las consiguientes subidas de tipos se ha sumado una sobrerregulación que no parece haber ayudado a resolver este problema. Dada la gravedad de este asunto, el Consejo General de Economistas (CGE) y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) han celebrado este martes una sesión titulada Vivienda: carencias advertidas y posibles soluciones, con el objeto de analizar el estado actual del mercado de la vivienda e intentar aportar ideas para su mejora.

En la apertura del acto, Valentín Pich, ha señalado que “la accesibilidad a la vivienda es un problema complejo que no se puede resolver de inmediato. Es esencial mantener una política de vivienda coherente, bien orientada y adecuadamente financiada a largo plazo. Las administraciones deben asignar un mayor volumen de fondos a la promoción de vivienda asequible, a incrementar el parque público y a ofrecer subvenciones personalizadas a familias vulnerables, cumpliendo así el mandato constitucional. Es necesario un enfoque multifacético, incluyendo ayudas al alquiler y colaboración público-privada. De entre las posibles medidas, considero que las fiscales son más efectivas que los controles de precios, ya que mientras que la última puede generar aún más escasez de oferta de alquiler y agravar el problema, la primera haría todo lo contrario, aunque con una evidente pérdida recaudatoria”.

Por su parte, Ángel de la Fuente considera que “la escasez de vivienda se está convirtiendo en un grave problema. Para hacerle frente, hace falta una política bien diseñada que parta de la constatación de que estamos fundamentalmente ante un problema de oferta. La reciente ley de vivienda no ayuda a estimular ésta sino más bien a retraerla, reduciendo la rentabilidad y aumentando el riesgo de la inversión en inmuebles para su puesta en alquiler. Convendría revisarla lo antes posible. El recientemente retirado proyecto de ley del suelo, sin embargo, sí podría ayudar a agilizar el incremento de la oferta, evitando la suspensión absurda de los planes urbanísticos por problemas menores. Convendría que los principales partidos buscasen un acuerdo para retomar el proyecto cuanto antes. Finalmente, habría que darle una vuelta a la regulación de los alquileres turísticos y a su fiscalidad”.

En su intervención, Benito Arruñada ha afirmado que “en los últimos años, las restricciones de origen político sobre los mercados de vivienda se han intensificado notablemente, con crecientes restricciones a la contratación de alquileres y mayor tolerancia con los impagos y la okupación. Como consecuencia, se ha reducido la oferta y han aumentado los precios y las dificultades de buena parte de la población para encontrar vivienda.

Con base en esta experiencia intervencionista, que está teniendo consecuencias claramente negativas, procedería cambiar la estrategia de intervención pública, de modo que, en vez de restringir más y más la contratación privada, empecemos a pensar en facilitar la actuación del mercado.

Para ello, no se requiere la abstención del Estado, pero sí que éste se centre en desarrollar aquellas tareas para las que cuenta con una ventaja comparativa real, como son el proveer bienes públicos y extender una red efectiva de seguridad social”.

Según Arruñada, “para facilitar la actuación del mercado, esta nueva política debería contemplar iniciativas dirigidas a expandir la oferta de vivienda, tanto de nueva construcción como ya existente. Para ello, sería recomendable:

1. Racionalizar la estructura tributaria que pesa sobre la vivienda, con la finalidad de reducir paulatinamente los gravámenes sobre la construcción de vivienda nueva y todo tipo de transmisiones;

2. Restaurar la seguridad jurídica del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos, tanto en lo relativo a limitaciones administrativas para la promoción y construcción como, con carácter urgente, en materias de okupación y desahucio.

3. Recuperar el régimen de libertad contractual establecido en 1985 por el Decreto Boyer en cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda, derogando las limitaciones de plazo y demás condiciones contractuales que hoy restringen ineficientemente la dimensión del mercado y expulsan del mismo a los arrendatarios potenciales más vulnerables.

4. A largo plazo, será necesario superar una mentalidad ingenuamente conservacionista que crecientemente parece negarse a entender que ningún beneficio es gratuito, lo que genera múltiples contradicciones estructurales entre medios y fines”.

En su intervención inicial, Julián Salcedo ha aseverado que “la ley por el derecho a la vivienda fue aprobada sin debate y sin consenso, como lo demuestra el que hayan sido presentados ocho recursos ante el Tribunal Constitucional, algunos de ellos por los mismos grupos parlamentarios que votaron a favor. Las competencias en materia de urbanismo y vivienda son exclusivas de las Comunidades Autónomas, o al menos eso creíamos hasta la sentencia del Tribunal Constitucional.

En definitiva, los expertos han coincidido en señalar que “la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda está consiguiendo algo muy difícil: empeorar una situación que, si ya era mala antes, no hizo más que empeorar tras los paliativos introducidos para la crisis financiera y el covid. Recordemos que en 2013 el Gobierno de Mariano Rajoy ya prohibió desahuciar a deudores vulnerables; y que, con el covid, el de Pedro Sánchez hizo lo mismo con los inquilinos, además de restringir de forma drástica la actualización de alquileres. Estas medidas no fueron erróneas por su intención declarada sino por sus consecuencias reales. En tiempos de crisis, es lógico y necesario que atendamos a las necesidades de las personas vulnerables. Pero no lo es el cargar esa tarea colectiva en las espaldas de los operadores privados, como son los acreedores en el caso de las hipotecas o los arrendadores en el de los alquileres. Amén de ser medidas injustas, pues atienden fines sociales que deberíamos financiar entre todos mediante impuestos con los recursos de unos poco ciudadanos, son falsas soluciones. Como mucho, pueden paliar el daño a corto plazo, pero acaban agravando el problema de fondo, pues generan un círculo vicioso: tras ser escaldados, esos acreedores y propietarios tienden a abandonar el mercado, lo que reduce la oferta y aumenta los precios. Los que no abandonan, seleccionarán con más cuidado a sus contrapartes, de modo que aquellas potencialmente vulnerables empiezan a tener muchas dificultades para encontrar vivienda. El asunto viene de antiguo. El Decreto Bugallal que congeló los alquileres en 1920 tuvo una importancia histórica, pues vino a finiquitar el régimen de la Ley de inquilinatos de 1842, el que hizo posible construir para alquiler la mayoría de los edificios que aún dan hoy lustre a los ensanches de nuestras ciudades. Pese a que el decreto tenía una vigencia de 18 meses, de hecho, estuvo vigente hasta 1985 y, en algunos supuestos, mucho más tarde. De modo similar, la moratoria de desahucios por impago de hipotecas se introdujo en 2013 con una vigencia de dos años, pero ya se ha prorrogado hasta 2028. Esperemos que esta vez tardemos menos de 65 años en derogarla”.

Por último dijero que en la actualidad el suelo finalista, en las grandes ciudades, es prácticamente inexistente, y el poco que hay es muy caro. Esto hace que la materia prima imprescindible, el suelo, tenga un peso sobre el coste final de un desarrollo inmobiliario que puede llegar hasta el 50% del total, cuando los estándares internacionales aconsejan que no supere el 30%, pero la escasez eleva el precio de forma inevitable. Y, además, el suelo urbanizable, el que necesita transformarse en urbano y después en solar, tarda demasiado tiempo en conseguirlo, ocho, diez o más años.

Tenemos múltiples ejemplos en Madrid, como son los desarrollos del este o del sureste, o sin ir más lejos Valdebebas, o ahora Madrid Nuevo Norte. Esos plazos son inaceptables, hay que simplificar y agilizar el urbanismo, acortar drásticamente los plazos, lo que a su vez abarataría su producción y abastecería la cadena de producción.